이호종 변호사. 사진=법무법인 해승

Q : 결혼을 앞둔 甲과 乙은 신혼집을 마련하려는데 아파트 가격이 너무 올라 고민하던 중, 생활형 숙박시설이 주택과 같이 거주할 수 있음에도 ‘주택’ 수에 포함되지 않아 절세 등 여러 면에서 유리하다는 설명을 듣고 생활형 숙박시설의 분양 계약을 체결하였습니다. 이른바 생숙시설에 대한 장점이 부각 되자 생숙시장은 빠른 속도로 성장하기에 이르렀고, 이에 대해 국토교통부는 주택용으로 실거주하는 생숙시설에 대해 건축법상 이행강제금 부과 대상으로 보아 규제를 강화하기로 하였습니다. 주거용으로서 아파트와 다를 바 없다는 생각으로 생숙시설을 분양받은 甲과 乙은 당혹감을 감추지 못하고 있는데, 甲과 乙이 이행강제금 부과의 규제를 피할 방안이 없을까요?

A : 애초에 생숙시설은 장기체류하는 외국인의 관광수요 증가에 대응하고, 변화하는 도시 생활패턴을 반영하기 위해 2012년 공중위생관리법 시행령의 개정을 통해 취사가 가능한 숙박시설로 도입되었습니다. 이후 준공된 생숙시설은 특별한 법적 규제 없이 서민들의 주거 공간으로 쓰여 왔습니다. 이러한 생숙시설에 대해서는 오피스텔에 비하여 복도 폭이나 주차장의 면수 등 건축기준은 물론 세제, 금융, 청약의 규제에도 그 기준이 완화되어, 집값이 상승하던 2017년 이후 사실상 주거용으로 사용되는 경우가 많이 발생하였고, 본격적인 집값 상승기인 2020년부터는 생숙시설이 종합부동산세 중과 대상에서 제외되는 바람에 투기 수요가 증가할 수 있다는 지적이 제기되어 왔습니다.

투기 수요를 막기 위해 정부는 2021년 건축법 시행령의 개정을 통해 생숙시설의 주거 전용을 금지하면서, 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 용도변경을 하지 않는 경우 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금을 부과하는 규제를 하였습니다. 수년간 생숙시설에 주거 전용으로 거주해온 소유자들은 매년 건물공시가격의 10%에 상당하는 이행강제금을 부담해야 할 상황에 놓이게 되었고, 이행강제금을 피하기 위해서는 복도 폭이나 주차장의 확보 등 건축기준을 맞추어 용도변경을 하여야 하지만 사실상 현실적으로 불가능하여 생숙시설의 분양자들은 사태의 해결을 위한 불만의 목소리를 계속 내어 왔습니다. 

최근에 정부는 생숙시설 분양자들의 목소리에 귀를 기울여 생숙시설 관련 문제의 해결을 위해 2024. 10. 16. 지원방안을 발표하였는데, 분양 단계에서부터 불법 주거 전용의 가능성을 방지하는 방안을 도입하고, 지원방안 발표일 이전에 생숙시설의 건축허가를 신청하였다면 오피스텔로의 용도변경 가능성을 높여 주는 방식의 대책을 내놓았습니다.

공중위생관리법상 숙박업으로 신고하기 위해서는 30실 이상을 소유하거나 건축물 연면적의 1/3 이상을 소유하든지 아니면 독립된 층이어야 하는데, 기존 생숙시설의 경우 개별실 단위로 분양이 허용되어 개별실 단위의 불법 주거 전용이 발생할 수 있었던 것입니다. 이를 방지하기 위해 정부는 건축법을 개정하여 신규 생숙의 경우 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양을 허용하도록 할 방침입니다.

해당 생숙시설에 대한 오피스텔로의 용도변경을 위해서는 복도 폭의 경우 피난·방화설비 등을 보강하여 주거시설 수준의 화재 안전 성능을 인정받으면 용도변경이 허용되도록 하였고, 주차장의 경우 내부 주차 공간의 확장이 어려우면 각 여건에 따라 △인근 부지 확보가 가능한 경우 외부 주차장의 설치 △자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용의 납부 △지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우 등은 지자체 조례 개정을 통한 주차기준 완화 등 다양한 대안이 제시되었습니다. 아울러 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획의 변경을 적극적으로 검토한다고 밝혔습니다.

 국토교통부는 이러한 관계 법령·조례 개정에 걸리는 시간 등을 고려해 2025년 9월까지 관할 지자체의 생숙시설 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고의 예비 신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차의 개시를 유예할 예정이라고 밝혔습니다. 甲과 乙이 분양 계약을 체결한 생숙시설 또한 이러한 완화된 기준에 따라 오피스텔로 용도변경을 진행하게 된다면 그 과정에서 일부 비용을 부담하게 되더라도 이행강제금의 부과를 피할 수 있을 것입니다. SW

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