[이혜리의 BDS라운지] 다가오는 봄 이사철, 전세입자들의 계획은?

이혜리 도시계획연구소 이사 | 기사입력 2020/01/23 [11:50]

[이혜리의 BDS라운지] 다가오는 봄 이사철, 전세입자들의 계획은?

이혜리 도시계획연구소 이사 | 입력 : 2020/01/23 [11:50]

사진=뉴시스  


[
이코노믹포스트=이혜리 도시계획연구소 이사] 2주쯤 후면 ‘입춘(入春)’이다. 설레며 소복이 내리는 하얀 눈송이를 맞이하지 못할 것 같은 섭섭한 겨울의 끝자락에서 어느새 봄의 문턱에 들어서는 입춘을 맞이하고 또 한 달이 지나면 만물이 겨울잠에서 깨어난다는 경칩(驚蟄)이 된다. 
 
부동산도 겨울잠을 자는 비수기에서 봄 이사철로 깨어나는 성수기를 맞이하게 될 것이다. 올봄 이사철은 그 어느 해보다 전세 수요자들에겐 일대 혼란이 예상된다. 2020년 첫 1.16 부동산 대책으로 전세자금 대출규제정책이 나왔기 때문이다. 전세자금 대출 연장 제한, 금지, 즉시 회수 등의 강력한 대책이므로 특히, 올해 만기 시점의 전세입자들은 본 정책을 꼼꼼히 살펴본 후 이사 계획을 세울 필요가 있다. 
 
지난해 12.16 부동산 대책 이후 한 달 간격으로 후속 조치인 2020년 1.16 전세자금 대출규제가 발표됐다. 12,16 대책이 투기지역과 투기과열지구에서 시가 9억 원이 넘는 주택일 경우 9억 원 초과분에 대한 주택담보비율(LTV)이 현행 40%에서 20%로 낮춰지고, 시가 15억 원이 초과하는 고가주택의 주택담보대출이 원천 금지된다는 고가주택구입을 막아보자는 대책이었다면 1,16 부동산 대책은 갭 투자를 막아보자는 그 후속 조치로 전세자금 대출규제를 발표했다고 볼 수 있다. 
 
2020년 1월 20일부터 전세 대출 관련 조치가 주금공(주택금융공사), HUG(주택도시 보증 공사) 및 SGI(서울보증보험) 모든 보증부 전세대출을 대상으로 시행된다. 이는 완전히 새로운 조치는 아니다. 이미 2019년 11월 11일 공적기관인 주금공과 HUG는 전세 자금 대출 제한을 시행하고 있었지만 사적 기관인 SGI는 이를 허용하고 있었다. 
 
그러나 이번에 3 기관 모두가 조치를 시행함에 따라 시가 9억 원 초과 고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한이 전면적으로 시행된다. 뿐만 아니라 보증부 전세대출을 받은 후 고가 주택 매입 또는 다주택 보유 시 전세대출금이 즉시 회수된다. 
 
이때 9억 원 초과의 시가 기준은 KB 시세 또는 감정원 시세 중 높은 가격을 기준으로 한다. 또한 회수 규제 적용 시 주택 취득일의 시세를 기준으로 함으로 이에 주의하자. 
 
전세대출 신청 차주는 1월 20일 전 후로 나누어 적용된다. 20일 전은 SGI 전세 대출 보증을 이미 이용 중인 고가주택 보유 전세대출 자는 만기 시 대출 연장이 허용되나 20일 이후 전세대출 자는 만기 연장이 불가능하다. 
 
다만 20일 기준, 기준 시가 15억 원 이하의 1 주택 대출자가 전셋집 이사로 증액 없이 대출 재이용 시, 2020년 4월 20일까지 한시적으로 1회만 대출이 허용된다. 이는 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위한 일시적 대책이다. 단, 시가 15억 원 초과 초고가주택 보유자의 경우, 상기 한시 유 예초지 없이 규제가 전면 적용된다. 
 
또 20일 이후 전세대출 신청자부터 이미 대출을 받은 후에 고가 주택을 매입하거나 다주택 보유 시 전세 대출금이 회수된다. 이미 20일 전 전세대출보증을 이용 중인 차주가 시행일 이후 고가 주택을 취득하거나 다주택자가 되는 경우에는 전세대출 즉시 회수 대상은 아니나 만기 시에는 대출 연장이 제한된다. 단, 상속에 따른 고가 주택 취득이나 다주택 보유 전환 시에는 해당 전세대출 만기까지 회수를 유예한다.  
 
2014년부터 6년간 지속되는 주택 가격 상승으로 인해 서울의 평균 주택 가격이 9억 원이 넘어서면서 9억 원이라는 기준치가 책정된 것으로 보인다. 이는 정부가 양극화의 차이를 줄여보고자 하는 강력한 의지가 반영되었다. 위와 같은 정책에 따라 전세 공급원인 갭 투자 차단으로 인해 전세물량 부족으로 전셋값이 상승할 것이다. 
 
또한 9억 원을 기준으로 하는 정책이니 만큼 9억 원 이하의 주택 상승 풍선 효과가 일어날 가능성이 있다. 그리고 전세 자금을 구하지 못한 전세입자들은 월세나 반전세로 갈아타야 하는 세입자 ’을’ 상황이 펼쳐질 수 있다. 다만  무주택 전세입자들의 내 집 마련은 고사하고 전셋값 상승으로 인해 일어나는 대출 이자에 대한 부담이 있을 수 있다. EP
 
llhhll69@hanmail.net
닉네임 패스워드 도배방지 숫자 입력
내용
기사 내용과 관련이 없는 글, 욕설을 사용하는 등 타인의 명예를 훼손하는 글은 관리자에 의해 예고 없이 임의 삭제될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
 
부동산 관련기사목록
더보기
많이 본 기사